Revenu cadastral à l’étranger

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La Cour de Justice de l’Union européenne a condamné la Belgique car la taxation des revenus immobiliers étrangers entravait la libre circulation des capitaux. Si l’immeuble est situé en Belgique, son propriétaire n’était imposé que sur le revenu cadastral de cet immeuble alors que si l’immeuble était situé à l’étranger, le contribuable devait déclarer la valeur locative du bien.

La Belgique a décidé de revoir en urgence le système (en même temps, la cour de justice a condamné la Belgique à une amende de 2 millions d’euros, assortis d’une astreinte de 7.500 euros par jour jusqu’à la mise en ordre de sa législation). Dorénavant, tous les propriétaires belges qui disposent d’un immeuble à l’étranger vont devoir déclarer un revenu cadastral, qui sera indexé.

Ce changement de politique a nécessairement des conséquences importantes pour le contribuable et pour son portefeuille.

Rappel de quelques principes

En droit fiscal international, il existe des conventions préventives de la double imposition. Ce sont des conventions qui énoncent quel état est compétent pour taxer tels types de bien.

Généralement, c’est l’Etat dans lequel se situe le bien qui est compétent pour taxer ces revenus immobiliers.

Par ailleurs, la Belgique taxe l’ensemble des revenus mondiaux. Le contribuable devait déclarer la valeur locative de ce bien, après déduction éventuelle des impôts étrangers afférents à ces revenus. Certes, ce revenu immobilier étranger n’était plus taxé en Belgique, mais ce revenu étranger devait être pris en compte pour déterminer le taux de l’impôt marginal sur les autres revenus belges (réserve de progressivité).

Cela étant, la Belgique n’a conclu de conventions préventives avec tous les pays du monde, comme le Liechtenstein, bien que faisant partie de l’Espace économique européen. Dans ce cas, le revenu immobilier étranger est intégré aux revenus belges et, en substance, l’impôt belge lié à la détention de l’immeuble est réduit de moitié.

Conséquences de la réforme

Dorénavant, même s’il est trop tôt pour donner les détails définitifs de cette nouvelle base de taxation, il ne sera plus possible de déduire les impôts étrangers. En effet, le revenu cadastral est un revenu forfaitaire dont on ne peut pas déduire les taxes, comme le précompte immobilier.

En outre, ce revenu cadastral fictif devrait être indexé.

Illustrations

Pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition

Afin de bien comprendre le changement, nous avons opté pour une illustration réaliste.

En 2020 :

  • Prenons un jeune homme de 36 ans, célibataire, sans enfants, domicilié à Bruxelles. Il est propriétaire en Belgique de plusieurs logements qu’il met en location à des personnes privées. Le revenu cadastral de ses appartements s’élève à 4.000€. Il est salarié et a perçu 50.000€ de revenus bruts. Un précompte professionnel d’un montant de 20.000€ a été perçu.

Nous avons soumis le calcul à la plateforme taxcalc (https://finances.belgium.be/fr/E-services/Tax-calc/Tax-Calc).

Suivant cette plateforme, le montant de l’impôt serait de 22.773,33€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 2.773,33€

  • Prenons, la même hypothèse et ajoutons qu’il est propriétaire d’un mas en Provence. La valeur locative est de 4.000€ et il a payé en France des taxes diverses pour un montant de 1.500€.

Suivant cette plateforme, le montant de l’impôt serait de 22.993,96€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 2.993,96€

En 2021 :

  • Les données factuelles sont identiques. Le montant du revenu cadastral attribué au bien situé en France s’élève, après accord avec l’administration fiscale, à 5.000€.

Il n’y pas de possibilité de déduction des taxes à l’étranger et le revenu cadastral est indexé. Le coefficient d’indexation n’est pas encore connu pour l’année concerné, nous avons repris le coefficient actuel, soit 1,8492.

Le revenu à prendre en considération est donc de 5.000 x 1,8492= 9.246€

Suivant la plateforme taxcalc.be., le montant de l’impôt serait de 23.541,13€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 3.541,13€ soit une différence de 547,17€.

Cette-fois, le contribuable ne peut pas se plaindre auprès des autorités belges puisque la décision vient de plus haut…

Pays avec lequel la Belgique n’a pas conclu une convention préventive de la double imposition

Afin de bien comprendre le changement, nous avons opté pour une illustration réaliste

En 2020 :

  • Prenons un jeune homme de 36 ans, célibataire, sans enfants, domicilié à Bruxelles. Il est propriétaire en Belgique de plusieurs logements qu’il met en location à des personnes privées. Le revenu cadastral de ses appartements s’élève à 4.000€. Il est salarié et a perçu 50.000€ de revenus bruts. Un précompte professionnel d’un montant de 20.000€ a été perçu.

Nous avons soumis le calcul à la plateforme taxcalc.be.

Suivant cette plateforme, le montant de l’impôt serait de 22.773,33€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 2.773,33€

  • Prenons, la même hypothèse et ajoutons qu’il est propriétaire d’un bien au Liechtenstein. La valeur locative est de 4.000€ et il a payé au Liechtenstein des taxes diverses pour un montant de 1.500€.

Suivant cette plateforme, le montant de l’impôt serait de 23.288,92€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 3.288,92€

En 2021 :

  • Les données factuelles sont identiques. Le montant du revenu cadastral attribué au bien situé au Liechtenstein s’élève, après accord avec l’administration fiscale, à 5.000€.

Il n’y pas de possibilité de déduction des taxes à l’étranger et le revenu cadastral est indexé. Le coefficient d’indexation n’est pas encore connu pour l’année concerné, nous avons repris le coefficient actuel, soit 1,8492.

Le revenu à prendre en considération est donc de 5.000 x 1,8492= 9.246€.

Suivant la plateforme taxcalc, le montant de l’impôt serait de 24.629,15€. Dès lors que le précompte professionnel de 20.000€ a été perçu par l’employeur, le contribuable devra s’acquitter de la somme de 4.629,15€, soit une différence de 1.340,23€.

Cette-fois, le contribuable ne peut pas se plaindre auprès des autorités belges puisque la décision vient de plus haut…

En conclusion

La solution peut paraitre logique et sert bien les intérêts de l’Etat belge.

Cela étant, cette mesure ne risque-t-elle pas de conduire à des procédures contentieuses importantes et mobiliser du temps et des moyens à des fonctionnaires qui ont bien besoin de tout ce temps pour se concentrer sur d’autres dossiers bien plus importants.

Seul l’avenir nous le dira.