Revenu cadastral à l’étranger : comment le calculer?

L’article 7 du CIR/92 a été modifié par une loi du 17/02/2021. Les propriétaires des biens situés à l’étranger devront spontanément déclarer les biens dont ils sont propriétaires à l’étranger.

La détermination des revenus cadastraux à l’étranger se fera de la même manière qu’en Belgique, c’est-à-dire sur la valeur locative normale nette au 1er janvier 1975 du bâtiment ou d’une parcelle de comparaison.

Calcul du revenu cadastral

A défaut de connaître la valeur du bien en 1975, le revenu cadastral d’un bien immobilier bâti situé à l’étranger est établi comme suit : valeur vénale x 5,3 %

La valeur vénale actuelle est la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché (à l’exclusion des coûts supplémentaires tels que les taxes).

En l’absence d’une évaluation récente par un expert, la valeur du bien au moment de son acquisition (par exemple le prix d’achat) dans des circonstances normales (c’est-à-dire sans aucune influence due à un lien personnel ou familial avec le vendeur) peut être utilisée.

Une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut également être utilisée.

Cette valeur est ramenée à la valeur de 1975 par l’application d’un facteur de correction.

La loi précise toutefois que lorsqu’il ne se trouve aucune référence permettant de déterminer la valeur vénale normale de la parcelle en 1975, cette dernière est fixée sur base de la valeur vénale normale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Ce facteur de correction est fixé annuellement en multipliant le facteur de correction de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans, publiés par l’Agence fédérale de la Dette, de cette même année précédente, augmenté de 1.

Pour l’année 2020 le facteur de correction est fixé à 15,036. Le Service public fédéral Finances fera connaître annuellement le facteur de correction via un avis au Moniteur belge.

Pour un bien acquis en avant 1975 dont la valeur vénale est de 400.000€, le revenu cadastral à déclarer sera de : (400.000/15,036) x 5,3% = 1.410€.

Autre illustration, un bien est acquis en 1990 pour une valeur vénale de 300.000€. Le montant du revenu cadastral s’élèvera à : (300.000/4.133) x5,3% = 3847€.

Enfin, si un bien situé à l’étranger en 2011 a été acquis pour la somme de 250.000 euros, le revenu cadastral de celui-ci sera de 250.000 euros divisés par 13,124 (facteur de correction 2011>1975) multiplié par 5,3 %, soit 1.010 euros

Si vous donnez le bien en location à une société ou un entrepreneur qui déduit le loyer, vous déclarez d’une part les loyers réellement perçus et d’autre part le revenu cadastral tel que fixé auparavant.

Notification du revenu cadastral

L’administration notifie au contribuable tout revenu cadastral nouvellement établi.

Cette notification ouvre un délai de deux mois pendant lequel le contribuable peut réclamer par pli recommandé en opposant un nouveau montant de revenu cadastral.

Dans le cadre du traitement de cette réclamation, vous avez la possibilité de valoriser les informations en votre possession relatives à votre bien et en particulier sa valeur en 1975.

Pour les revenus cadastraux de biens situés à l’étranger, le pli recommandé doit être adressé à l’Administration Mesures et Evaluations – Cellule RC étranger, sise à 1030 Bruxelles, boulevard du Roi Albert II, 33, bte 55.

Devoir d’information

Afin d’implémenter les nouvelles dispositions, l’Administration Mesures et Evaluations (anciennement Cadastre) établira en 2021 un relevé des contribuables possédant des biens à l’étranger au 31.12.2020.

Dans ce cadre, l’administration contactera les contribuables ayant déclaré des revenus immobiliers à l’étranger dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques (exercices 2020 et/ou 2021) et récoltera auprès d’eux les informations nécessaires à l’établissement du revenu cadastral de leurs biens.

A la demande de l’administration et en application de l’article 475, CIR 92, vous devez communiquer tous les renseignements utiles.

Il vous sera demandé, au minimum :

– une brève description du bien ;

– sa situation (pays + adresse ou autre) ;

– sa valeur vénale pour les biens bâtis ou sa superficie pour les biens non bâtis. A défaut de connaître la valeur vénale, le contribuable doit renseigner le prix et l’année d’acquisition ainsi que le coût des éventuels travaux effectués après l’acquisition et l’année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés.

Dans certaines situations, si les informations que vous avez communiquées s’avèrent être en contradiction avec les informations qui sont transmises en application des accords de collaboration d’Etat à Etat, l’administration peut vous demander des informations complémentaires (descriptif du bien, copie de l’acte d’acquisition, etc.).

Application concrète

  • Location privée

Vous donnez en location à des particuliers une maison de vacances située au Portugal pendant les mois de juillet et août.

Le loyer total s’élève à 4.000 euros.

En 2021, vous avez payé un impôt immobilier étranger.

Le revenu cadastral fixé s’élève à 1.100 euros.

Dans le cadre III de la déclaration à l’impôt des personnes physiques, vous devez mentionner en regard du code 1106 tant le revenu cadastral d’une habitation non donnée en location que celui d’une habitation donnée en location à des particuliers.

Vous mentionnez donc en regard du code 1106 un revenu cadastral de 1.100 euros.

Vous ne pouvez pas déduire l’impôt immobilier étranger.

Votre bien immobilier est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention

préventive de la double imposition (Portugal). Cela signifie concrètement que le revenu immobilier en question est exonéré en Belgique. Vous demandez cette exonération en mentionnant, dans la rubrique appropriée du cadre III, le pays (Portugal), le code (1106-58) et le montant pour lequel vous demandez l’exonération (1.100 euros).

Détermination du revenu imposable

Calcul de la base indexée : 1.100 euros x 1,863 = 2.049,30 euros

Base indexée arrondie : 2.049,00 euros

Base indexée arrondie x 1,40 = 2.868,60 euros

Ce revenu sera exonéré sous réserve de progressivité

  • Location professionnelle

Vous avez donné en location un bâtiment situé au Pays-Bas à une société jusqu’au 30.11.2021.

Vous avez reçu un loyer total de 27.500 euros. En décembre 2021, le bâtiment n’est pas donné en location.

Le revenu cadastral fixé s’élève à 1.500 euros.

Calcul du revenu cadastral

– pour la période où le bâtiment n’a pas été donné en location : 1.500 euros x 31 jours / 365 jours = 127,40 euros ;

– pour la période où le bâtiment a été donné en location : 1.500 euros x 334 jours / 365 jours = 1.372,60 euros.

Déclaration à l’impôt des personnes physiques

Vous mentionnez au cadre III les données suivantes :

– en regard du code 1106 : un revenu cadastral de 127,40 euros ;

– en regard du code 1109 : un revenu cadastral de 1.372,60 euros ;

– en regard du code 1110 : 27.500,00 euros.

Vous ne pouvez pas déduire l’impôt immobilier étranger.

Votre bien immobilier est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention

préventive de la double imposition (Pays-Bas). Cela signifie concrètement que le revenu immobilier en question est exonéré en Belgique. Vous demandez cette exonération en mentionnant, dans la rubrique appropriée du cadre III, le pays (Pays-Bas), les codes (1106-58, 1109-55 et 1110-54) et les montants pour lesquels vous demandez l’exonération (resp. 127,40 euros, 1.372,60 euros et 27.500 euros).

Calcul du revenu imposable pour la période où le bâtiment n’a pas été donné en location

Calcul de la base indexée : 127,40 euros x 1,863 = 237,35 euros

Base indexée arrondie : 237,00 euros

Base indexée arrondie x 1,40 = 331,80 euros

Calcul du revenu imposable pour la période où le bâtiment a été donné en location

Loyer brut 27.500 euros 27.500 euros

– Forfait de frais 27.500 euros x 40 %= 11.000 euros, à limiter à 1.372,60 euros x 4,60 x 2/3 = 4.209,31 euros

Revenu imposable 27.500 euros -4.209,31 euros = 23.290,69 euros

Revenu imposable total

331,80 euros + 23.290,69 euros = 23.622,49 euros

Ce revenu sera exonéré sous réserve de progressivité.