Le prix de votre loyer est-il correct ?

Le prix de votre loyer est-il correct ?

Voilà une question que tout bailleur s’est un jour posé. A-t-il pris en considération tous les éléments juridiques et notamment l’influence du revenu cadastral ?

Quelle est l’influence des impôts sur les revenus et le précompte immobilier sur la fixation de ce loyer ?

Le revenu cadastral intervient comme base imposable de deux types d’impôts, à savoir l’impôt sur les revenus (Etat belge) et le précompte immobilier (impôt régional).

Afin de comprendre la portée de ce revenu cadastral, il est intéressant de comprendre la taxation à l’impôt des personnes physiques et au Précompte immobilier.

1.- impôt personne Physique – IPP

1.1- location à titre privée

Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne qui l’affecte à des fins purement privées (immeuble servant à l’habitation familiale). Le contribuable a, dans cette hypothèse, l’obligation d’enregistrer le contrat de bail.

Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L’index s’élève pour les revenus immobiliers acquis ou détenus en 2017 à 1,7491.

Cette location est située en plein cœur historique de Liège. Le revenu cadastral est de 2.000€.

Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :

– Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,7491) = 3.498,20€.

– Majoration du Revenu cadastral de 40% = 3.498,20 + 40% = 4.897,48€, qui seront arrondis à 4.897€.

La somme de 4.897€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent. Cette somme de 4.897€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels).

Au-delà de 38.080,00€ de revenus, ceux-ci sont taxés à 50 %. Appliqué au cas d’espèce, l’impôt s’élèvera à 2.448,50€.

1.2- location à des fins professionnelles

Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne (personne physique ou personne morale) qui l’affecte à des fins purement professionnelles.

Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total des loyers et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.

En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s’entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d’entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l’outillage, présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l’article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d’un coefficient déterminé par le Roi ».

Le contribuable donne, en 2017, en location un immeuble dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois.

Calcul du loyer net :

Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000€ X 12 mois) = 12.000€

Loyer net (article 13 du CIR/92) : 12.000€ – 40% forfait de charges = 7.200€

Revenu cadastral revalorisé [1]:

Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,31 pour les revenus tirés de la location en 2016[2], soit 2.000€ X 4,31 =8.620€

Les 40% de déduction (4.800€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 8.620€ = 5.746,66€), ce qui est le cas.

La base imposable s’élève donc à 7.200€.

Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%

Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,7491) = 3.498,20€.

Revenu Cadastral indexé et majoré : 3.498,20 + 40% = 4.897,48€, qui seront arrondis à 4.897€.

Le montant des loyers (7.200€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré.

La somme de 7.200€ sera soumise à taxation. Cette somme de 7.200€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels).

Au-delà de 38.080,00€ de revenus, ceux-ci sont taxés à 50 %. Appliqué au cas d’espèce, l’impôt s’élèvera à 3.600€.

D’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.

Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.

2.- Précompte immobilier -Impôt régional

Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de l’immeuble. Le pourcentage du précompte varie en fonction de la région dans laquelle le bien est situé (taux de 1,25 % pour les Régions Wallonne et de Bruxelles-Capitale ; taux de 2,5% pour la Région Flamande).

La taxe de base destinée à la région ne constitue qu’une partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base, de centimes additionnels. Le nombre de centimes additionnels qu’elles prélèvent peut varier d’année en année ; ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le déterminent chaque année.

Revenu cadastral du bien mis en location à titre privé ou professionnel : 2.000 €

Coefficient d’indexation : 1,7491

Taux de 1,25 % (RW) – centimes additionnels de 2990 (Ville de Liège) – centimes additionnels de 1750 (Province de Liège)

Au profit de la Région wallonne : (2000 € × 1,7491× 1,25% = 43,73 €)

+

Au profit de la Ville de Liège : (2000 € × 1,7491× 1,25% × 29,90=1.307,45€)

+

Au profit de la Province de Liège :(2000 € × 1,7491× 1,25% × 17,50 = 765,23€)

TOTAL = 2.116,41€

3.- Montant de la location

Le contribuable, désireux, de réaliser un investissement intéressant serait bien avisé de faire ce calcul avant de mettre en location.

Appliqué aux cas d’espèce[3], le contribuable devra louer au minimum (uniquement pour couvrir la charge d’impôts d’ipp et de précompte immobilier) à :

– en cas de location privée : (2.448,50€ + 2.116,41€) /12 mois= 380,41€

– en cas de location professionnelle : (3.600€ + 2.116,41€) / 12 mois= 476,37€.

Il convient de rappeler qu’en cas de location privée, la loi sur le bail de résidence principal indique que le précompte immobilier afférent à l’immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur. Il est donc formellement interdit de le prévoir conventionnellement.

Il convient de rappeler qu’en cas de location professionnelle, la prise en charge conventionnelle du précompte sera considérée comme un avantage locatif (tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire).

[1] Dans cette hypothèse, on doit tenir compte d’un revenu cadastral revalorisé et non du revenu cadastral indexé

[2] À notre connaissance, le coefficient de revalorisation pour l’année 2017 n’a pas encore été publié.

[3] Cela ne tient pas compte des spécificités de l’immeuble loué et d’autres frais comme le coût de l’emprunt, des éventuels entretiens, réparations du bien ou de remises en location ainsi que le chômage et le sinistre locatifs…


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